目前分類:買賣房子不可不知的大小事 (63)

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立法院修正特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例,業於2015年1月9日生效,為避免所有權人利用第5條第1項第1款規定規避課稅,爰增訂「有自住事實」之免稅要件,以落實該款照顧自住換屋者之立法意旨。

國稅局說明:修法前,所有權人(自然人)出售持有期間未滿2年之不動產,如符合奢侈稅條例第5條第1項第1款規定:「所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有1戶房屋及其坐落基地,辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。」即非屬奢侈稅課稅範圍,惟自2011年6月施行以來,各地區國稅局發現,許多投資客利用該款僅須「辦竣戶籍登記」,並未規定一定要居住於該屋之漏洞,不斷買進賣出,與照顧自住換屋者之立法意旨悖離。

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陳小姐來電詢問:其於2013年12月購買1間小套房供自住使用,嗣於2015年1月10日因結婚而遷入其配偶所有之公寓,因該套房已無使用需求,為省去經濟負擔,乃於2015年2月7日出售,是否應申報繳納特種貨物及勞務稅(簡稱奢侈稅)?

財政部南區國稅局表示,個人出售持有期間在2年內之房地,若出售時所有權人與其配偶及其未成年直系親屬名下尚有其他房地,依奢侈稅條例第2條第1項第1款及第5條第1項第1款之規定,本應課徵奢侈稅;惟該條例已於2015年1月7日經總統令公布修正條文,於第5條第1項第12款增列如確屬非短期投機經財政部核定者,免徵奢侈稅。

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部配合2015年1月7日修正公布的特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例第5條第1項第12款「確屬非短期投機」免徵奢侈稅規定,2015年2月5日發布適用該款之案件類型解釋令。
 
財政部說明,奢侈稅條例第2條、第5條、第26條修正案業經總統2015年1月7日公布,其中第5條第1項第12款增訂授權該部對於銷售房地確屬非短期投機核定免稅之概括規定;依立法院第8屆第6會期第8次會議三讀通過上開修正案時之附帶決議,該部應就上開概括規定之認定方式發布明確解釋。
 
為利徵納雙方遵循,財政部依各地區國稅局所提實際個案進行審認,核定發布適用上開條款「確屬非短期投機」免徴奢侈稅之案件計11種類型如下:
 
一、所有權人銷售自2親等以內親屬受贈取得之不動產,且該贈與人贈與前持有該不動產之期間逾2年者。
 
二、繼承人銷售因繼承區段徵收領回抵價地之請求權而取得之不動產。
 
三、繼承人銷售其以繼承之遺產交換取得同一被繼承人遺產範圍內之不動產。
 
四、依遺囑以遺產中之不動產成立之公益信託,受託人本於信託意旨銷售該信託財產。
 
五、夫妻銷售婚前各自取得且符合同條項第1款規定之不動產。
 
六、所有權人銷售持有逾2年或符合同條項第1款規定之房地,其併同銷售因車位交換而取得同一社區或大樓之停車位。
 
七、所有權人銷售因借名登記經出名人返還之不動產,所有權人及出名人持有該不動產期間合計逾2年者。
 
八、所有權人銷售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有人。
 
九、因交通事故遭受重大傷害取自加害人賠償之不動產,所有權人為籌措醫藥費而銷售該不動產。
 
十、所有權人銷售其依山坡地保育利用條例第37條規定取得之土地。
 
十一、依中華民國紅十字會法設立之組織銷售受贈取得之不動產。
 
財政部進一步說明,屬上開類型案件,依奢侈稅條例第5條第2項規定,於修正增訂概括條款施行(2015年1月9日)時尚未核課或尚未核課確定者,均有其適用。

 

 

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【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】為減少業界阻力,財政部房地合一實質課稅定案輕稅原則,財政部長張盛和向行政院提出房地合一稅修法版本報告,據了解,財政部規劃自住屋持有5年以上,總價2000萬以下可享1戶免稅優惠,單一稅率17%,新制上路5年才開始課稅降低衝擊,若2016年順利修法上路,2011年之前取得的不動產,修法後交易獲利仍適用舊制。奢侈稅雖規劃退場,但也接受稅改團體加重短期投機稅,即使是2年內出售自住屋也無法再享減稅優惠。財政部規劃房地合一稅持有年數可依分年扣抵,最高可減除8成。

根據瞭解,房地合一稅政策轉向輕稅,包括採單一稅率17%、2011年以後取得的房子才適用新制,並搭配重購退稅,2千萬以下一定條件可以減免或免稅等條件,和先前最高45%的方向相比,房地合一稅已經朝向「輕稅」發展,可預期2014年下半年以來的跌勢可能出現轉變,建議政府應該加速雙北市的社會住宅推動腳步,幫助市民解決居住的需求。
 

 
 
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2015年度電視廣告-客戶見證篇60秒完整版

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】房屋在未建造完成前,即將房地產權登記之權利出售,是否要申報所得呢?財政部南區國稅局表示,這種情形係屬預定不動產「權利」之買賣,應依所得稅法規定計算財產交易所得,併入個人綜合所得總額辦理結算申報。
 
該局指出,預售屋買賣因尚未辦理所有權登記,在完工前所有權仍屬建設公司所有,買方僅購得未來取得房屋及土地之「權利」,是相關交易係屬「權利」之移轉,而非「不動產」產權之移轉,並無土地交易所得免納所得稅之適用;賣方應以預售屋(含土地部分)交易時之全部成交價額,減除原始取得成本及相關必要費用後之餘額,計算財產交易損益,申報個人綜合所得稅。
 
該局舉例說明,轄內甲君於2009年間以3,200萬元向A建設公司購買預售屋1戶,並於2011年間該預售屋完工前,以3,810萬元出售予乙君,甲君在辦理2011年度綜合所得稅結算申報時,漏未申報該筆財產交易所得。嗣經該局依據查得資料,以出售價格3,810萬元減除甲君原始取得成本3,200萬元及相關必要費用10萬元後,核認甲君2011年度漏報財產交易所得600萬元,除補稅外,並依所得稅法第110條規定處罰。
 
該局籲請民眾,買賣預售屋與買賣成屋不同,買賣預售屋並無土地交易所得免納所得稅之適用;因此,買賣預售屋如有獲利,應全數申報財產交易所得。以前年度如有買賣預售屋獲利而未申報者,請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定,在稽徵機關尚未調查或未經他人檢舉前,向戶籍所在地稽徵機關自動補報補繳綜合所得稅,以免遭查獲補稅處罰。


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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示,依所得稅法規定應以房屋轉讓時之成交價額,減除原始購買之成本,及因取得、改良及移轉該屋而支付之一切費用後之餘額為財產交易所得。可扣除之成本及費用如下:

(一)買賣取得:包括取得房屋之價金、購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等),於房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費,及移轉房屋而支付之一切費用(如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等)。

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示,以往銷售配偶贈與之不動產,依特種貨物及勞務稅(簡稱奢侈稅)條例規定持有期間之計算係自受贈取得登記日起算,惟財政部於2014年11月14日發布台財稅字第10304640200號令規定:「夫妻之一方因離婚或改用他種財產制依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權或因買賣(含交換)以外原因自他方取得不動產,嗣銷售該不動產,依特種貨物及勞務稅條例第3條第3項規定計算持有期間時,准將他方於婚姻關係存續中之持有期間合併計算。」,此項釋令之發布,整合夫妻間財產移轉之持有期間計算之認定問題,而以往幾則對夫妻間贈與不動產出售之持有期間計算的相關函釋,也因此廢止適用。
 
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預售屋未交屋前轉售,國稅局會追查交易所得

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示,房屋在未建造完成前,即將房地產權登記之權利出售,係屬預定不動產「權利」之買賣,應申報財產交易所得,於每年5月份併入個人綜合所得總額辦理結算申報。
 
國稅局指出,目前針對原始銷售與最後交屋登記房地所有權人對象不同者,陸續展開調查,該所舉例說明,甲君於2011年間以1,500餘萬元購得某建設公司位於新竹市之預售屋乙戶,於2012年間以1,850餘萬元將預售屋讓渡予乙君。
 
國稅局依據所掌握之讓渡書等資料函請甲君說明,甲君坦承漏報該筆所得,經以出售價格減除甲君原始取得成本及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切必要費用,核課甲君2012年度財產交易所得255餘萬元,並依所得稅法第110條規定處罰。
 
國稅局特別提醒納稅義務人,應注意依前揭規定辦理申報;若為以前年度從事之交易而未依規定申報所得稅者,在稽徵機關調查人員尚未進行調查前,請儘速向戶籍所在地國稅局辦理補申報或更正申報繳稅,以維護自身權益,免遭補稅及處罰。


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房屋無償借給他人供營業或執行業務者使用,應計算租賃收入

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局:所得稅法第14條第1項第5類第4款規定,將財產借與他人使用,除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外,應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,繳納所得稅。
 
國稅局進一步說明:如果將財產無償借與他人使用,且經查明非供營業或執行業務者使用,依照所得稅法施行細則第88條規定,應由雙方當事人訂立無償借用契約,且經雙方當事人以外之2人證明確係無償借用,依公證法之規定辦竣公證,則可不適用上述設算租賃收入之規定。
 
上述提到的「他人」,指的是本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人,所以個人以其所有之房屋無償借與本人、配偶及直系親屬以外之個人或法人使用,必須符合無償且供住家使用的條件,才不用計算租賃收入。


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全省歸戶!擁有3戶以上,自住房屋稅有新規定

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】房屋稅條例第5條條文於2014年6月4日修正公布,提高非自住之住家用房屋稅率為1.5%~3.6%,自住房屋稅率維持為1.2%,並授權財政部訂定自住及公益出租人出租使用房屋之認定標準。財政部依上開規定於2014年6月29日訂定發布「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」,自同年7月1日生效。依該認定標準規定,個人所有之住家用房屋同時符合下列情形者,屬供自住使用,可按自住使用房屋稅率(1.2%)課徵房屋稅:
 
一、房屋無出租使用。
二、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。
三、本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。
 
為便民服務,財政部已訂定統一作業規範,供地方稅稽徵機關遵循。針對本人、配偶及未成年子女持有住家用房屋戶數合計在4戶以上者,房屋所在地之地方稅稽徵機關已陸續寄送自住房屋申請輔導通知,並隨函檢附房屋明細回覆單,該回覆單上列有房屋坐落地址及課稅現值資料,房屋所有人收到輔導通知後,可就符合自住房屋於回覆單上勾選。該部特別提醒,如本人、配偶及未成年子女都擁有住家用房屋,可依上開自住房屋之認定標準做最有利的選擇,就近向任一地方稅稽徵機關提出申請。
 
財政部舉例說明:甲君在台北市有1戶房屋供甲君居住,其配偶乙君於台北市及新北市各有1戶房屋,其中台北市房屋出租,新北市房屋供乙君及丙君居住,其未成年子女丙君在台中市有1戶房屋供甲君之父居住,則台北市、新北市、台中市地方稅稽徵機關會按房屋所有人分別寄發自住房屋申請輔導通知予甲、乙、丙等3人,該等3人可就其所有房屋符合自住使用條件者勾選(合計以3戶為限),向台北市、新北市或台中市地方稅稽徵機關遞件申請。就上開實例,甲君台北市房屋、乙君新北市房屋及丙君台中市房屋得申請按自住使用房屋稅率課徵房屋稅。
 
承上例,倘甲、乙、丙君均居住於甲君在台北市之房屋,乙君新北市之房屋閒置未出租,則甲君、丙君得分別就其台北市、台中市之房屋申請適用自住房屋稅率;乙君之房屋應按一般住家用稅率課稅。
 
該部特別提醒,房屋所有人應於接獲自住輔導通知60日內,就符合自住房屋規定之房屋,向稽徵機關提出申請,以維護權益。


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新法修訂!建商今後不得收取接通水電、瓦斯配管費用

 

內政部2014年8月5日頒佈行政命令,訂定「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹第13點(驗收)規定有關「接通自來水、電力」及「達成天然瓦斯配管可接通狀態」之管線費用補充規定

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認識強制執行

 

強制執行,是指國家機關依據執行名義,使用強制力,使債務人

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交換視同買賣,滿2年出售者,應繳奢侈稅

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示,所有權人如出售因交換取得之不動產,其持有期間是自完成移轉登記之日起算,如果持有期間未滿2年即行出售,就要仔細檢視是否需要繳納特種貨物及勞務稅(以下簡稱特銷稅,俗稱奢侈稅)。
 
國稅局舉例說明,納稅義務人甲君以其持有期間超過2年之A都市土地跟他人換入B都市土地,雙方並於2013年8月1日完成移轉登記,假若甲君於2013年12月1日立契出售B地,那麼甲君持有B地的期間就是2013年8月1日至2013年12月1日,持有期間並無併計甲君持有A地的時間,故本案甲君出售B地因持有期間未滿2年,如無其他排除課稅之情形,就要依法繳納奢侈稅。
 
依奢侈稅條例第3條第3項規定:「前條第1項第1款所稱持有期間,指自本條例施行前或施行後完成移轉登記之日起計算至本條例施行後訂定銷售契約之日止之期間。」次依民法第398條規定:「當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產者,準用關於買賣之規定。」故所有權人如出售因交換取得之不動產,其持有期間之計算與出售因買賣取得之不動產相同,該稽徵所呼籲民眾應特別注意,以免因誤解而遭補稅處罰。


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被繼承人生前因贈與取得之財產,稅賦規定要搞清楚

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示,依遺產及贈與法第16條第10款規定,對於被繼承人死亡前5年內繼承之財產,已納遺產稅者不計入遺產總額,旨在避免同一筆財產因短期內連續繼承而被重複課徵遺產稅,加重納稅義務人之負擔,但適用前提,以5年內繼承之財產完納遺產稅者為限。又死亡前2年內贈與配偶、直系血親卑親屬及其配偶、父母、兄弟姊妹及其配偶、祖父母之財產,應視為被繼承人遺產併入遺產總額課稅。
 
國稅局說明,被繼承人死亡前5年內『繼承』取得之財產已納遺產稅者,納稅義務人得依前揭法條規定主張不計入遺產總額,惟如屬『贈與』取得之財產,倘該受贈財產於贈與人死亡時已視為其遺產並繳納遺產稅者,亦准予不計入被繼承人遺產總額課稅。
 
另倘被繼承人所遺土地、建物、存款及基金等財產,係被繼承人死亡前5年內受贈之土地,經多次轉換取得者,屬受贈財產之狀態變更,於前次繼承時該土地核課遺產之『財產價值』範圍內,仍適用前揭法條規定不計入遺產總額,至於超過該範圍部分,既未列入贈與人遺產課徵遺產稅,仍應併入遺產總額課稅。
 
國稅局呼籲,納稅義務人於申報遺產稅時,可檢視被繼承人遺產狀態主張上開規定適用情形,以維護自身權益。


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【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】財政部北區國稅局表示,近日接獲民眾電話詢問,夫妻出售持有期間未滿2年之房屋及其坐落基地(各持分二分之一),且無特種貨物及勞務稅條例(以下簡稱奢侈稅條例)第5條排除課稅規定之適用,致應申報繳納特銷稅時,是由夫妻其中1人申報繳納?還是由夫妻分別申報繳納?
 
該局表示,按「本條例規定之特種貨物,項目如下:一、房屋、土地:持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。但符合第5條規定者,不包括之。」「納稅義務人銷售第2條第1項第1款規定之特種貨物,應於訂定銷售契約之次日起30日內計算應納稅額,自行填具繳款書向公庫繳納,並填具申報書,檢附繳納收據、契約書及其他有關文件,向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額。」分別為特銷稅條例第2條第1項第1款及第16條所明定。
 
該局進一步說明,當納稅義務人非屬同一人時,應分別填具繳款書及申報書,向戶籍所在地國稅局申報繳納。


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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部台北國稅局表示,納稅義務人銷售持有期間在2年以內之不動產,除符合特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例第5條各款規定排除課稅外,均應依法申報繳納奢侈稅。
 
該局指出,近來發現遭稽徵機關查獲逃漏奢侈稅案件,或因不諳法令規定,而常見之違章情況包括:
 
1.誤以為有直系親屬辦竣戶籍登記,即符合特銷稅條例第5條第1款規定「自住房屋」排除課稅,惟依法令規定應由所有權人、配偶或未成年直系親屬辦竣戶籍登記,但不包括直系尊親屬。
 
2.誤以買賣取得之不動產,2年內出售才課奢侈稅,受贈取得則可排除課稅,惟依奢侈稅條例第5條第6款規定「銷售因繼承或受遺贈取得者」非屬奢侈稅課徵範圍,但不包括受贈取得者。
 
3.誤以為「持有期間」之計算,係自取得不動產登記日起至完成移轉予買方登記日止,而依規定,應自取得不動產登記日起至買賣雙方合意訂定銷售契約之日止。
 
該局提醒,為有效遏止房地投機炒作、維護租稅公平及實現居住正義,籲請納稅人應依法誠實申報繳納特銷稅,以免觸法受罰,得不償失。


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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部2014年6月9日正式公告,自用住宅房屋認定標準草案,包括本人、配偶及未成年子女名下房屋,自住(無出租、營業)以3戶(全國)為上限,2015年5月申報房屋稅時,將適用新稅率。

財政部公告「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」草案,將依規定預告7天。為避免有心人士用人頭戶來規避稅負,影響地方財政,因此限縮為本人、配偶及未成年子女名下房屋,全國合計以3戶為上限,以符合社會現況、量能課稅及租稅公平。

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部中區國稅局表示,民眾藉由低報銷售不動產銷售價格規避特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅),如經稽徵機關查獲,除補徵奢侈稅外,最高可按所漏稅額處3倍罰鍰。
 
該局說明,依奢侈稅條例規定,所有權人出售持有期間未滿2年之房地,除符合該條例第5條免課徵規定外,均應於訂定銷售契約之次日起30日內,向戶籍所在地國稅局申報銷售價格及繳納奢侈稅,至於申報計算之銷售價格,係指銷售時所收取之全部代價,包括在價額外收取之一切費用。

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備份起來!五月報稅季 聰明報稅省荷包!

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