撰文 / Sway／口述，林正文／整理
《黑心建商的告白》上市第一週就登上博客來、金石堂網路書店的銷售排行榜，打敗《張金鶚的房產七堂課》、尹衍樑的《尹教授教你十招聰明購屋》等書。沒有任何的行銷宣傳，該書卻在短短兩個月內，已經印製超過十一刷，被網友奉為「買屋寶典」。
智邦不動產版主Sway正是《黑心建商的告白》作者，大學念房地產相關科系，畢業後隨即進入不動產相關行業，做過代銷、房仲、建築與媒體相關行業。這些年來他看過上千棟預售屋、新成屋以及中古屋，究竟該如何判斷一間房子的好壞？值不值得買？他將多年來看屋買屋的實戰經驗，整理成下列重點，教你只要花十七分鐘的時間，就可以快速篩選找到夢想屋。以下是他的口述內容：
看房子的流程，從進入社區大門前就已經開始，從外面就要開始看，先看環境，就算不能奢求河景第一排、公園第一排，起碼消防車要能夠進得去，這或許跟豪宅景觀無關，但跟你未來的身家性命息息相關。怎麼看？
重點一：
三分鐘看社區外部環境
一、看馬路：從大馬路轉到小馬路，都有雙向道可以自由進出，消防車就可以進得去，路寬起碼六公尺以上，這樣可以過關。如果不是這樣的條件，你要多考慮。社區門口有畫紅線，機車不能停在騎樓上，以免妨害逃生或萬一燒起來會波及房子，這點必須留意。
二、看生活機能：住家附近最好要有公園、市場等，提供日常生活所需，小環境要留意的是：如果這些地方只要步行五分鐘內可到達，都是不錯的距離，但如果緊鄰市場有環境汙染的困擾，蟑螂、老鼠一定特別多。
三、看嫌惡：社區大樓正門口、背面最好不要有馬路直衝、醫院出入口、殯儀館、變電所等，這些嫌惡設施，將會讓你住得不舒適。有時候這些嫌惡設施會躲在房屋後面，看屋時記得多繞繞附近，以步行的方式環繞四周確認。
重點二：
五分鐘看社區或建築物外觀
一、與環境的關聯：大樓與大樓的關聯也必須留意，例如附近是否是大樓與公寓夾雜，好的居住環境當然要屋齡相近、素質整齊，如果附近有太多中古公寓須都市更新，就要留意是否擋住大樓的景觀，或是改建時的噪音及工程汙染。
二、鐵窗：新成屋通常還沒裝鐵窗，中古大樓或公寓有可能有各形各色的鐵窗，尤其那種參差不齊，每一戶的造形顏色都不一樣，又醜又不保值，而且，鐵窗代表著「這個社區可能不安全」。
三、建物高度：站在社區大門入口感受一下，留意建物高度，如果這個社區是附近最高的，起碼跟對面比就高了一些，風水上就不會被壓著，氣勢會好些。
四、留意風向：大樓多，就有大樓風，站在門口就可以感受到，但通常都在大樓的某一邊，記得留意風切聲的問題，很吵。
五、棟距：因為聲音可垂直傳導，夜晚在中庭講話，樓上住戶一定聽得清清楚楚。面中庭的格局要留意，棟距也盡量寬敞，二十公尺以上較不會受到干擾，私密感會好些。
重點三：
五分鐘看警衛、信箱、布告欄
一、面試警衛：他的目光往哪裡看，年紀多大，警衛室或接待櫃台是否整齊清潔、警衛的制服是否整潔。更細一點，我會看警衛的頭髮與襯衫有沒整理，有，過關；沒有，扣分。警衛室或社區辦公室代表樓管公司的品質，也代表管委會有沒有努力管理，這部分關係日後房屋保值。
二、大廳清潔：別先被大廳華麗的裝潢所吸引，你要看的不是有多美。先看格調是不是你喜歡的，小細節可以看燈有沒有開，我通常會順著牆面用手摸一下、敲一下，平常樓管對於大樓的維護，從牆面是否保持乾淨就可以判斷了。
三、信箱：一定要去偷瞄，住的人多不多，大概可以從信箱來判斷。很多社區如果住戶的水電沒繳、管理費沒繳，通知都是貼在信箱外面的，這也可以一窺住戶的水準，至於信件有沒有好好插入，代表樓管對於小細節的注重與否，當然也別放過。
重點四：
三分鐘上公廁看施工、管理
看公設要看洗手間，因為平常很少人會用，從這個小地方就可以看出建商的施工水準。當然，這點比較適用在新成屋上，十年以上的中古屋就不用針對這點吹毛求疵了。廁所要看燈泡、洗手檯角邊有沒有發霉、水龍頭的水量多大、抽風機有沒有噪音。
如果一個好的社區，管理人員就會留意是否有上述問題，這當然也代表建商施工水準的細節，愈是沒人留意的地方，就愈能看出品質。
重點五：
一分鐘觀察梯間整潔、暗角
看當樓層的狀況，一層兩戶是最理想的。如果購屋預算不高，可能要挑到一層好幾戶的，這時起碼要留意，大門別和鄰居大門相對。別說風水，兩戶開門相撞就會讓你住得很不舒服。
大門外要少一點死角，比如樓梯拐角、走道有暗處等，從安全角度來看，這些地方都是歹徒容易躲藏的地方。我也不喜歡鄰居在門外放一堆鞋櫃的社區，別說亂跟臭，以後要脫手都會比較麻煩些。
乾乾淨淨的梯廳，才是好物件的基本條件，經過一個有臭氣、有暗角、有亂鞋的樓面，你開門踏入屋內都會覺得不舒服。
尤其，開門後風壓灌入屋內，蚊子、臭氣跟著衝入，會影響居住品質跟風水。
在進入屋內後，通常都會從客廳開始看起，究竟要如何判斷一間好客廳？看客廳時要注意那些「眉角」？看完客廳之後，又該看哪裡？Sway都將逐一分析。（全文請見九月廿一日出刊的《財訊趨勢贏家廿一—房地產專刊》）
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